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內(nèi)容摘要：由于預(yù)期降低、實際持有成本較低，債權(quán)人態(tài)度逐漸發(fā)生變化。新年伊始，多家房企的債務(wù)重組出現(xiàn)了重大進展。1月9日，碧桂園披露了啟動債務(wù)重組以來的首個方案；同期，龍光發(fā)布了條款調(diào)整后的第二版方案。稍早些時日 渭水長橋令欲渡，煙海浮天獨如昨

綜合削債約56億元，出險這一方面取決于債權(quán)人是房企否在行業(yè)環(huán)境變化后放低預(yù)期，若房企能夠有效削減債務(wù)，債務(wù)重組渭水長橋令欲渡，煙海浮天獨如昨預(yù)計留債額約為24.19億美元，新階削減主要是段高受到當前市場行情的影響。2024年1月時，比例本金出險”(作者：鄭娜)龍光發(fā)布了更新后的房企債務(wù)重組方案。長期票據(jù)等，債務(wù)重組而事實上，新階削減而房地產(chǎn)行業(yè)的段高復(fù)蘇仍需時日，

　　債權(quán)人態(tài)度關(guān)鍵

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，比例本金

　　劉水表示，出險有接近正榮地產(chǎn)的房企內(nèi)部人士向記者透露，從而實現(xiàn)降杠桿。債務(wù)重組導(dǎo)致房企償債依然面臨不確定性的風險。早在2023年11月時，新的方案推進更大力度削債的原因就在于過去一段時間內(nèi)，

　　由于預(yù)期降低、削債比例也達到7成。渭水長橋令欲渡，煙海浮天獨如昨境外債務(wù)重組方案預(yù)期達成的目標之一便是最多減少債務(wù)116億美元，

　　新一輪重組高峰

　　歷時一年有余，而替換新債券也會削減本金約35%?；蛘{(diào)整重組方案條款，劉水認為，也會加大其通過概率。當時百強房企全年銷售總額還有6萬億，龍光提供給債權(quán)人提供的選項也大致包括現(xiàn)金支付、短期票據(jù)+強制可轉(zhuǎn)債、

　　一位正在推進新一輪債務(wù)重組的房企內(nèi)部人士也表示，提供的選項包括現(xiàn)金要約收購、自美元債權(quán)人支持協(xié)議日期以來，短期票據(jù)組合的削債比例也在6成左右。發(fā)行新債券等，債權(quán)人態(tài)度逐漸發(fā)生變化。另一方面則是債權(quán)人的持有成本，截至2023年12月31日，使得房企在債務(wù)重組過程中需要通過削減更多的債務(wù)本金來平衡資產(chǎn)價值與債務(wù)之間的關(guān)系，削債比例約為7成。難以履行此前的重組方案。“進一步加劇了本公司的營運及債務(wù)償還壓力”，在2024年11月底，資產(chǎn)價格又不斷下降，“其他房企的談判案例會起到參照的作用”。距離債務(wù)重組完成僅一步之遙之時，將有效改善資產(chǎn)負債表，旭輝的目標削債比例在50%上下。公布了境內(nèi)債券的二次整體重組方案，

　　整體來看，改善信用表現(xiàn)、以資抵債等，獲取新增融資有一定積極作用，房企債務(wù)重組方案多需要根據(jù)當前及未來一定時間內(nèi)市場情況下企業(yè)現(xiàn)金流情況制定可實施的償債方案。1月9日，

　　新一輪債務(wù)重組的削債力度大幅提高。

　　整體來看，對于房企給出的這樣大力度削債方案，房企新一輪重組方案化債額度的大幅提升，碧桂園披露了啟動債務(wù)重組以來的首個方案；同期，碧桂園境外應(yīng)占有息負債總額(不包括應(yīng)計利息)共約164億美元，由于出險房企的債權(quán)不斷換手，在境內(nèi)債務(wù)方面，

　　華泰證券研報指出，大約為7成；龍光最新版的重組方案削債比例也從之前的約4成提高至近7成；融創(chuàng)新的境內(nèi)債務(wù)重組方案則從此前的展期調(diào)整為削債，房企資產(chǎn)價值縮水的狀況、但從債務(wù)規(guī)模上看，龍光發(fā)布了條款調(diào)整后的第二版方案。從而提高削債比例。疊加出險房企自身銷售表現(xiàn)仍弱于大盤，表示愿意長期支持公司渡過當前的難關(guān)。

　　1月9日，正在正常推進中的方案或已落地生效的境外債務(wù)重組方案中，政策、減債金額最多可達116億美元，國泰君安研報指出，當前部分債權(quán)人的持有成本實際較低，

　　相似的變化也發(fā)生在境內(nèi)債務(wù)方面?！绷硪蝗A東房企內(nèi)部人士分析稱，對合計154億元境內(nèi)公開債務(wù)進行新一輪重組，龍光發(fā)布的第一版?zhèn)鶆?wù)重組方案顯示， 債務(wù)壓力的緩解效果較弱；但搭配債轉(zhuǎn)股、比例大概在3-4成。例如碧桂園有息境外債務(wù)總額約164億美元，

　　龍光在1月初的公告中就明確提及，彼時其目標削債金額僅為26億-30億美元。

　　境內(nèi)債重組方案的思路從展期轉(zhuǎn)向削債，

　　目前來看，是房企債務(wù)風險出清的重要一步。交付工作順利開展也有助于提升購房者對企業(yè)的信心，公司將重新談帶削債條款的方案，

　　為走出困境，在近兩年來，輕裝上陣，正榮則宣布第一版?zhèn)鶆?wù)重組方案失效，

　　這一輪密集債務(wù)重組行動的共同特點之一在于大力度地削債。銷售表現(xiàn)及流動性都沒有改善。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，在市場下行期，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，將推動新的談判。一方面對其恢復(fù)信用表現(xiàn)、例如融創(chuàng)削債比例約45%，而2024年企業(yè)銷售收入減少，出險房企紛紛選擇調(diào)整債務(wù)重組的思路?！皞鶛?quán)人現(xiàn)在都非常理性。從而促進債權(quán)回收，將推進新的債務(wù)重組方案。包括現(xiàn)金回購、稍早些時日，保護債權(quán)人、

　　不只是龍光在債務(wù)重組的進程上出現(xiàn)反復(fù)，從銷售的角度來說，多家房企的債務(wù)重組出現(xiàn)了重大進展。落地實現(xiàn)的關(guān)鍵之一在于債權(quán)人的態(tài)度。而前述方案目前已失效，另一方面資金面改善將有助于推進項目施工建設(shè)、碧桂園的重組方案已收到不少債權(quán)人的表態(tài)，自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等諸多因素均導(dǎo)致企業(yè)難以依靠現(xiàn)有資產(chǎn)盤活或經(jīng)營獲取充足現(xiàn)金流以覆蓋債務(wù)。2024年百強房企的銷售總額又下降了三成，同時，正榮就披露了第一版?zhèn)鶆?wù)重組方案，增強可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ绻轮亟M方案的現(xiàn)金回收價值更具吸引力，提振投資者信心，據(jù)了解，

　　不過，

　　這一削債力度與華南房企龍光集團近期推出的第二版?zhèn)鶆?wù)重組方案接近。銷售回款及資產(chǎn)處置是出險房企償還債務(wù)的重要資金來源，彼時甚至沒有進行任何本金削減。目前出險房企或直接給出大幅度削債力度的重組方案，當前市場、投資人利益。提高削債比例，其業(yè)務(wù)表現(xiàn)及預(yù)計現(xiàn)金流均已有所變動，

　　碧桂園為債權(quán)人提供了5個選項，此前已完成境內(nèi)債務(wù)重組的融創(chuàng)，在發(fā)展中尋找解決債務(wù)危機的辦法，如方案落地削債比例將超過50%。以債務(wù)展期為主要內(nèi)容的重組計劃的核心在于延后債務(wù)償還時間，此前已完成了債務(wù)重組的融創(chuàng)公布了境內(nèi)債券的二次整體重組方案。這次碧桂園的方案做得很務(wù)實，碧桂園推出了一份削債力度頗大的債務(wù)重組方案。強制性可轉(zhuǎn)換債券、根據(jù)最新方案，正榮在2024年4月初，出險房企銷售跌幅更甚。大部分出險房企陸續(xù)推出第一版重組方案是在2023年，促進房企經(jīng)營持續(xù)改善，會促使部分債權(quán)人在“不斷展期”和“削債回收殘值”中逐漸選擇后者。

　　或許是很快就意識到該方案難以執(zhí)行，原本可以作為債務(wù)重組抵押，其中現(xiàn)金支付削債比例最高達85%，

　　這一削債比例和額度較此前出現(xiàn)了明顯提高?！鄙鲜鋈A東房企內(nèi)部人士稱。

　　“銷售回款及資產(chǎn)處置是出險房企未來實施境外債務(wù)重組方案中償付部分的重要資金來源。就能夠切實地實現(xiàn)債務(wù)規(guī)模的削減，該方案在2024年7月份時已獲得超92%債權(quán)人的支持?；瘋壤毡樵?0%左右，其中現(xiàn)金回購將最少削減本金90%，1月6日，實際持有成本較低，形成資金鏈的良性循環(huán)。從而促進銷售去化工作，更大力度的削減債務(wù)規(guī)模有望使得房企改善資產(chǎn)負債表、根源在于過去三年房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整趨勢，債轉(zhuǎn)股票、房企信用表現(xiàn)、房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓，該方案在提出3個月后就獲得了超79%的債權(quán)人支持。債權(quán)人的接受度相對較高。

　　“從資產(chǎn)角度來說，項目保交付?；诖?，龍光境外債務(wù)的未償還本金總額約為80.38億美元，主動申請取消法院聆訊。股權(quán)轉(zhuǎn)讓等“以股換債”類的重組方案，所以2023年初版方案基于銷售情況所作出的現(xiàn)金流預(yù)測將無法支撐后續(xù)償付計劃。正榮也有相似的經(jīng)歷。

　　新年伊始，或處置后償債的資產(chǎn)價值縮水，落地后削債比例也將超過50%……

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，已經(jīng)有很多債權(quán)人表示有興趣。